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                    名不见经传的汇景控股港交所递交IPO申请,净负债率连续三年超200% !

                    作者:环球 曹婧晨    发表时间:2019-04-22    来源:老虎财经

                    4月10日,一家成立逾15年却名不见经传的广东东莞本地房企,汇景控股向港交所递交了IPO申请。这家中小型房企2016年以后才将触角伸至东莞之外,目前只在东莞、河源、合肥、衡阳以及长沙等五个城市有所布局。


                    有趣的是,这家岌岌无名的中小房企却不掩饰其?#20113;?#29260;的自信,招股书中称,公司强大的品牌知名度是其?#23548;?#21017;增长的原因之一。然而除了三年前挤进东莞销售额前十强之外,其他榜单上?#36127;?#27809;出过它的身影。


                    在销售动辄千亿的房企面前,汇景控股的体量实在不足为谈。然而,小体量的汇景控股净负债率却是出奇的高,连续三年超过超200%。


                    200%的净负债率什么概念?净负债率反映的是资产结构的指标,净负债率=(有息负债-货币资金)/净资产,这意味有息负债?#20960;澹?#20928;负债率越高。在2017年上市房企净负债TOP100中的中天金融,净负债率为190%。


                    在本地房企被逼退,外来“过江龙”涌进的残酷现实下,汇景控股面对高手如云的外来房企,想不被兼并购,不被大鱼吃小鱼,扩规模是当务之急。然而,在理想(扩规模)和现实(高额负债)面前,汇景控股向港股发起IPO冲击背后,充满着小房企的求生欲。


                    本地房企的衰败


                    在过去很长一段时间里,说起东莞楼市和开发商,人们首先会想起“四大家族”,即本地四强。十年楼市风起云涌,曾经风光无限的本地房企“地头蛇”逐步淡出。从“深系地产”带?#21019;?#26032;,到近几年姗姗来迟的“广系地产”群雄临莞,东莞房市“群雄竞技、百舸争流”的局面从未消失。


                    作为全国唯一接壤两座一线城市(广州和深圳)的城市东莞,成为外来房企的必争之地。自2016年以来,新进东莞的全国性大?#25512;?#29260;房企就有云南城投、泰禾、星河集团、融创、阳光城、中海、时代、鲁能、华夏幸福、?#30053;啊?#36828;洋、新城控股、华润置地等近20家。


                    原本凭借本地“地头蛇”身份日子过的?#33756;?#23433;稳,奈何大鱼追着,或许是感受到“被兼并”的危机,同样在2016年,汇景控股的触角开始甚至东莞之外,开始了扩规模之路。


                    2017年以前,汇景控股的主要收入均来?#20113;?#22823;本营——东莞。其2016年和2017年的收入分别约20.93亿元、11.98亿元,2018年其收入来源扩张到河源以及合肥,导致整体收入同比增长86.9%至22.39亿元。


                    不过,万科、碧桂园、保利、金地等多家房企“瓜分”了东莞楼市,早期扎根于此的汇景控股似乎并未能在巨头割据的混战下抢得先机,后期追赶又?#36127;?#23481;易。


                    数据?#20801;荊?#25130;至2018年5月,在东莞已经登记备案的房地产开发商企业信息记录高达924条,其中,2017年中国销售金额前10名的开发商,有9个已经进军了东莞。而根据开发商于2017年发布的合同销售数字,汇景控股集团于东莞排名第47位,于合肥排名第59位。


                    仅有16个物业开发项目,却是东莞利润之王?


                    就排名来看,汇景控股即便在本地房企中也不算突出。根据招股书?#20801;荊?#27719;景控股于2004年在东莞成立,并于次年完成了首个物业开发项目,即汇景银座和汇景华府。截至2019年1月31日,汇景控股共拥有16个物业开发项目,总计占地面积约200万平方米,落成时的规划总建筑面积约450万平方米。


                    不过,颇有意思的是,仅有16个物业开发项目的汇景控股,却是“东莞利润之王”,此系汇景在东莞早期存了一些城市更新项目。从土地储备来看,汇景控股目前拥有14宗土地,其中与城市更新相关的项目达10个,总土储面积达92.9万平方米。


                    数据?#20801;荊?016年至2018年度,汇景控股已开发及交?#27573;?#19994;的总建筑面积分别为26.04万平方米、10.76万平方米及21.14万平方米,毛利分别为6.3亿元、6.5亿元、11.9亿元,毛利率则达30.2%、54.3%以及53.3%。


                    2018年中国恒大毛利率为36.2%,碧桂园为27%,万科为29.7%,而一向有“利润之王”之称的中海地产也只达到37.8%。


                    由于汇景发源于东莞、早期还是积累了较多低成本的城市更新项目,土地开发强度早在2017年就高达46.8%的东莞,土地资源极为紧张,未来城市更新下的存量土地开发,是大势所趋。


                    近年政府积推动城市更新进程,以及大湾区的热点,使得广东区域以东莞为核心城市的?#22270;?#19981;断攀升,“低买高卖”之下,造就了“东莞利润之王”的称号。


                    连续三年净负债率超过200%,扩张的代价


                    数据?#20801;荊?2016年至2018年公司的净利润率分别为16.2%、13.2%、17.9%,高毛利率之下,汇景控股的净利润却是一般,此系财务成本过高导致,财务成本主要是借款利息支出。


                    2016年至2018年,汇景控股产生的财务成本分别为3380万元、5020万元以及7710万元。在扩张的同时,汇景控股的净负债率出现大幅攀升。


                    截至2018年底,汇景控股的总负债达24.8亿元,净负债率为242.7%。?#26723;米?#24847;的是,该公司连续三年净负债率超过200%,2016年-2018年,其净负债率分别为375.4%、277.2%、242.7%。这?#23548;?#19978;透露了当前中小民营房企的?#38480;危?#26082;要急需扩张以防被淘汰,在缺乏银行资金支持的情况下又要谨慎扩张。


                    净负债率控制在80%以下比较合适。2017年末,前十大房企的净负债率在80%以下;在2018年金融去杠?#35828;?#35895;时期,百大房企的净负债率一度高达120%。即便如此,其依然依旧不及汇景控股耀眼。


                    在汇景控股的净负债率虽然相较前两年已有明显下降,但从财务结?#32929;?#26469;,公司依然面临较大的财务压力。


                    截至2018年底,汇景控股拥有现金及现金等价物1.6亿元,难以完全覆盖一年内须偿还的9亿元借贷。 据悉,2019年1月至3月期间,汇景控股向若干银行取得为期一至三年的有抵押融资,年利率介于4.75%至8.22%之间。


                    在国内融资渠道收紧、借旧还新越来越困难,而汇景控股规模扩张急需资金的背景下,上市或可以?#33322;?#34701;资压力。据悉,此次汇景控股IPO募资额将主要用于购买土地扩张规模。


                    不过,此前已在港上市的中小房企中,?#36127;?#37117;出现了破发,甚至市场认购不足的情况。由于内房企的政策风险以及高负债等原因并不受香港市场欢迎。在汇景控股的风险提示中,提及汇景控股在城市更新项目中面临改建周期长,资金压力大,规划?#35759;?#39640;,对于资源和成本有较高要求。


                    IPO能否成功是未知数,IPO成功也面临着市场认购不足的?#38480;?#22659;地。


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